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미국의 연방준비은행, 긴축신호등

NANAS☆ — Fri, 21 May 2021 12:09:26 +0900

[ Situaion ]

미국 연방준비은행 무제한 돈풀기 '축소' 신호

이전에 연준, 자산 매입으로 통화량(유동성) 늘려
- 국채 매입
- MBS(주택저당증권) 매입

[ Cause ]

미국 고용시장 빠르게 회복세
팬데믹 이후 경기 회복 시점 예상

[ Expectation ]

연준의 행보에 '시장' 빠르게 반응

1. 10년물 국채 금리 상승
- 매입했던 국채를 줄인다 >> 시중에 국채 많아짐 >> 국채 가격 하락 >> 국채 수익률(금리) 상승
* 국채 가격과 국채 금리는 반비례 관계 법칙
국채 가격 하락 >> (국채 액면가, 액면이자율 정해져있기 때문에) 국채 금리 상승

2. 달러값 상승
- 통화량 줄이니 달러의 가치 상승

3. 국제유가 하락
- 위험자산에 대한 투자심리 하락 >> 유가 하락

테이퍼링
연방준비제도(Fed)가 양적완화 정책의 규모를 "점진적으로 축소"해나가는 것
'끝이 뾰족해지다'라는 뜻

전세대책 빈수레? 꿈틀꿈틀 서울 아파트값... 6월 1일 이후에는?

NANAS☆ — Fri, 21 May 2021 11:14:42 +0900

서울 매매, 전세가 꿈틀... 운명의 6월 1일이 지나면?

[ Situation & Problem ]

서울 아파트 매매가격 오름세

진정되는 듯 보였던 전세가도 다시 꿈틀

매매와 전세가가 동반상승하는 형국

[ Cause ]

우선, 매매가 가능한 주택공급 부족

1. 재건축 규제로 인한 신규공급 부족

2. 다주택자 매물 나오지 않음

정부, 양도세 중과 피하려는 다주택자들이 6.1 이전에 매물 쏟아낼것으로 예측

But, 예측과 달리 다주택자는 증여 or 버티기에 돌입

3. 압구정 목동 등 재건축 기대감 >> 매매 x

전세물량도 부족

1. 입주물량이 급감한데다, 거주요건 채우려는 집주인이 실거주 >> 전세공급 x

2. 임대차법 시행으로 전세값 올려받거나, 세부담을 세입자에게 전가

3. 올 하반기 이주 예정인 수요 - 서초

[ Question ]

6.1 이후 서울의 아파트 매매/전세가 어떻게 될까?

11.19 전세대책, 호언했지만... 전세값 상승 지속

[ Situation & Problem ]

상반기, 서울 신규 전세 공급물량 기대치 못미쳐

서울 아파트 전세값은 계속 상승

Before) 11.19 전세대란 해결 위한 대책 발표

- 공공임대주택 '공실' >> 전세로 전환

- 공공전세주택

- 신축 매입 약정

전세금반환 보증보험 가입 거절당한 경험 있다면?

NANAS☆ — Thu, 20 May 2021 12:00:47 +0900

"전세금반환 보증기관의 독과점 폐해, 공정위 칼 빼들었다"

[ Situation ]

1. 깡통전세로 전세보증금 반환보증 "수요 증가"

2. 2020년 8월 신규 임대사업자, 보증보험 가입 "의무화" (임대차3법)

* 8월부터 기존 임대사업자도 의무화

3. 6월부터 "전월세신고제 전면 시행"

* 보증금 6천만원 초과/ 월 임대료 30만원 이상의 전월세 거래

>> 시장 수요 더욱 늘어날 것으로 예측

[ Problem ]

보증기관의 독과점 폐해

* 현행법상 보증 업무 기관은 3곳 (주택도시보증공사 HUG, 한국주택금융공사, SGI 서울보증)

1. 전세금 반환보증 가입 거절

HUG 보증보험 가입 가능한 전세보증금 기준이 있는데, 전세가격 급격하게 상승해 가입하지 못하게 된 것

or 반전세로 전환해 가입 신청하기도

2. 과도한 수수료

서울보증은 보증한도 없지만 수수료율이 1.5배 더 높아

[ Cause ]

경쟁이 제대로 이루어지지 않은 탓

[ Solution ]

공정위, 경쟁촉진 위한 방안 마련할 것

[ Quetion ]

정부가 보증보험을 중요한 금융정책 수단으로 보고, 독점구조를 유지해왔다?

주택도시보증공사 Housing & Urban Guarantee

주택금융공사 Housing Finance Corporation

[ Problem ]

주택도시보증공사의 분양보증이 "분양가 좌지우지"

[ Cause ]

30가구 이상 공동주택 선분양 시, 주택도시보증공사의 분양보증 필수

2016년 8월 '고분양가 심사 제도' 도입해, 분양가 적정한지 심사

정부산하기관이 분양가 통제역할 담당하는 격

[ Solution ]

공정위, 2009년에 분양보증 독점 행위가 불공정 거래라고 판단

개선 권고 했으나 조치x

분양보증

시행사나 시공사가 도산해도, 분양받을 고객이 납입한 계약금/중도금을 되돌려 받을 수 있게 한다.

2020.7.31 임차인의 계약갱신요구권 도입한 개정 임대차법 시행

"주택임대차보호법 시행 전 실거주 위해 아파트 샀다면, 계약 갱신 요구 거절 할 수 있다" 첫 판결

부읽남(부동산읽어주는남자)이 설명해주는 경매 과정 A-Z

NANAS☆ — Wed, 19 May 2021 14:01:52 +0900

# 경매 과정의 A-Z

돈을 빌린다 >> 못 갚는다 >> 경매 신청 >> 감정평가서 >> 현황조사서 >> 배당종기일 >> 매각물건명세서 >> 유찰 시 할인 >> 인도명령

판사가 부동산을 '팔기' 위해 확인해야 하는 3가지

부동산 가격 >> [감정평가서]
부동산 상태 >> [현황조사서]
돈을 받을 사람 >> [배당종기일]

'비싸게 팔기' 위해 확인해야 하는 3가지

문제시 환불보장 >> [물건명세서] * 매각명세서에 기재되어 있는 것은 판사가 보장하는 것. 기재되어 있는 것이 사실과 다를 경우 판사가 환불 보장해준다.
매매가격 대폭할인 >> [유찰 시 할인] * 안팔리면 20-30%씩 계속 할인
점유자 명도집행 >> [인도명령] , [강제집행]

# 경매 투자자가 얼마나 될까?

경매 투자로 돈 벌었다는 사람의 이야기를 들어본적 있는가?

우선, 경매 투자를 하는 사람은 극소수다 (추정치로 30만명 정도. 0.07%)

더더욱 경매를 통해 '낙찰' 받아본 사람은 더 드물다

# 부동산이 경매를 당하는 이유

채무자(돈을 빌린 사람, 돈을 갚아야 할 의무가 있는 사람)가 채권자(돈을 빌려준 사람, 돈을 받을 권리가 있는 사람)에게 돈을 못주는 경우

# 경매투자자, 경매는 왜 해야 할까?

채권자가 판사에게 채무자 재산을 '팔아'달라고 신청한다

= 부동산을 돈으로 교환하는 행위

그 일을 하는 것이 경매투자자

투자자가 채권자와 채무자의 싸움에 껴야 하는 이유는?

"이익이 있기 때문"

# 경매에는 있지만, 공매에는 없는 것

경매 : 개인 대출문제/ 법원에서 진행/ 법원 방문입찰
공매 : 세금 체납문제/ 캠코(한국자산관리공사)에서 진행/ 전자입찰 가능

공매에는 [현황조사서] [매각명세서] [인도명령]이 없다

공매는 "부당산 상태를 확인해주지 않는다"

공매는 "문제시 환불 보장을 해주지 않는다"

공매는 "점유자 명도집행을 해주지 않는다"

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빅쇼트와 돈나무의 엇갈린 테슬라 주가 예측 시나리오

NANAS☆ — Wed, 19 May 2021 12:22:12 +0900

1. 반도체와 대형 기술주 낙폭에 서학개미의 선택은?

[ 현상 ]

미국 ETF 이달들어 주가 12~15% 급락

고위험 고수익 투자상품 집중 매수한 서학개미 손실폭 커져

이달 매수 1위인 테슬라 수익률도 18% 하락

[ 원인 ]

전세계가 반도체 부족한 상태

미중 반도체 '주권 갈등' 불거지면서 수익률 낮아져

[ 전망 ]

월가 "나스닥 대형 기술주에 대해 매도 " 의견

[ 의문 ]

"원자재발 인플레이션"이 기술주 하락과 어떤 연관성 있나?

상장지수펀드(ETF)

Exchage Traded Fund

주식처럼 거래할 수 있는 펀드 (거래소에 상장되어 있어)

종류 다양

채권 ETF/ 산업별 ETF/ 원자재 ETF

but, 조심해야 할 것은 레버리지 ETF와 인버스 ETF

레버리지 ETF는 선물, 파생상품에 투자하는 것. 지수 오르면 그 이상의 수익, 낮아지면 그 이하의 수익

인버스 ETF는 지수가 내리면 그 이상의 수익

2. 테슬라 하락과 상승, 어디에 베팅할 것인가?

[ 현상 ]

CEO 리스크 부각된 테슬라, 이달들어 주가 20% 하락

빅쇼트의 실제 주인공과 ETF 신화를 쓴 여제, 테슬라에 엇갈린 전망

역 베팅의 귀재 "주가 하락에 베팅"

혁신기업 발굴 여제 "주가 3000까지 가능하다고 강조"

[ 원인 ]

하락 예측? 테슬라 수익창출을 '탄소배출권'에 의존

자동차 브랜드가 자체적으로 전기차 개발하면 수익 줄어들 것

상승 예측? 테슬라는 전기차 회사 아니라, 차량 공유 플랫폼으로 보고 있음

[ 전망 ]

테슬라가 자율주행, 전기 상용차 개발 등 혁신 보여주지 않으면 어려울 것

서학개미, 단기적으로 테슬라 주식 매도 나서고 있음

[ 의문 ]

테슬라가 탄소배출권을 판매하게 된 배경은?

테슬라를 왜 차량 공유 플랫폼으로 보는가?

서브 프라임 모기지 사태

모기지 : 주택담보대출

MBS(Mortgage Backed Securities) : 주택담보대출을 모은 증권. = 모기지 채권

"부동산 가격 상승이 대출이자보다 크니, 주택담보대출을 갚지 않는 사람이 없다

MBS는 가장 안전한 상품이다

그러나, 진짜 안전할까?"

마이클 버리, "MBS는 쓰레기. 미국주택시장이 망한다에 베팅"

서브 프라임(sub-prime) : 우수하지 않은

쇼트(Short) : 공매도 = 가격 하락에 베팅

2008년 주택가격 하락하자 금융기관들 무너짐

풋옵션

옵션 : 만기일 or 그 이전에 '특정한 가격'으로 주식을 사고 팔 수 있는 권리

* 옵션 만기일은 매월 두 번째 주 목요일

콜옵션 : 미리 살 수 있는 권리(싼 가격에) >> "상승에 베팅"

풋옵션 : 미리 팔 수 있는 권리(비싼 가격에) >> "하락에 베팅"

파생상품

주식, 채권과 같은 금융상품의 '가치변동'에 따라 가격 결정되는 상품

탄소배출권

기업은 할당 받은 범위 내에서 온실가스를 사용해야 하는데, 남은 배출권은 시장에서 거래할 수 있음

서학개미

동학개미와 반대

국내 주식이 아니라, 미국 등 해외주식에 직접 투자하는 개인

3. S&P 500 6% 빠진다?

스탠더드앤푸어스(S&P) 500지수

500개 대형기업의 주식을 포함한 지수

S&P가 소유 및 관리 하고 있음

부읽남 (부동산읽어주는남자) 스피드옥션으로 배우는 경매 용어

NANAS☆ — Fri, 7 May 2021 19:53:22 +0900

# 부읽남이 말하는 부동산 경매 단어 공부할 때 필요한 마인드

경매 용어 공부는 투자에 필요한 단어만 배운다는 생각으로
시험공부하듯이 명확하게 기억하고 멋있게 설명할 수 있게 공부해야 한다는 압박 NO!
법까지 파고들 필요 없다
자격증 따는 것이 아니다
실수하지 않을 만큼만 배운다
이론 공부보다 실제 물건에 적용되는 것을 배워야 한다
자주 보고 많이 보고 계속 봐야 머릿속에 남는다

출처: http://www.nowarch.com

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#1 임의경매

"임의, 뜻을 위임하다"

담보로 제공되었다가 이자를 갚지 못해 경매 물건으로 나오는 경우

채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매

ex) 주택담보대출

#2 강제경매

카드빛이나 소송에 의해 경매 물건으로 나오는 경우

강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있다.

#3 매각기일

지방법원에 가서 입찰표를 써야 하는 날짜, 시간

#4 점포/ 상가 용도

점포 - 건물 중 한 칸

상가 - 건물 한 채

#5 대지권

땅에 대한 권리. 물건이 팔리면 대지권에 해당하는 만큼의 권리를 준다

#5 전용면적/ 분양면적

전용면적 - 실 평수

분양평수 - 복도, 지하주차장, 화장실 등을 포함하는 평수

* 상가는 분양평수 대비 전용평수가 60% 정도

* 관리비는 분양평형으로 계산

#6 기일입찰/ 기간입찰

기일입찰 - 법원에서 입찰 받는 날짜. 하루 or 정해진 시간에 입찰

기간입찰 - 법원에서 입찰 받는 기간

#7 채권자/ 채무자

채권자 - 돈을 받을 권리가 있는 사람 (돈을 빌려준 사람)

채무자 - 돈을 갚아야 할 의무가 있는 사람

소유자

* 소유자와 채무자가 다른 경우 - 보증을 선 경우

(채무자가 소유자를 찾아가서 보증 서달라고 한 경우, 소유자의 건물을 빼앗기게 되는 것)

#8 일괄매각

땅과 건물을 함께 매각하는 것

우리나라는 땅과 건물에 대해 따로따로 사고팔 수 있음

#9 배당종기일

배당받을 사람들이 배당을 신청을 마쳐야 하는 날짜. 종료일자

#10 감정가

감정평가사가 해당 물건에 대해 감정을 내린 금액

시세가 아니기 때문에, 참고용으로

#11 최저가

경매할 때 해당 가격 이상을 써야만 입찰할 수 있는 금액

* 경매가 되지 않을 땐, 한 달마다 20% 정도씩 내려간다

#12 보증금

입찰을 받을 때, 걸어 놓는 금액

최저가의 10%를 일괄 적용

#13 청구금액

경매를 신청한 사람이 달라고 요구하는 금액

* 청구금액이 커도, 투자자 입장에서는 그냥 넘어가도 됨

#14 개시결정

경매를 개시하는 일자

#15 매각결정기일

경매가 난 물건을 구매했다고 바로 판결이 아니고, 일주일 이후에 판사가 허가를 해주는 날

#16 대금지급기한

보증금을 제한 나머지 금액을 납부해야 하는 돈

* 낙찰일로부터 40-45일 정도 까지라고 볼 수 있다

#17 배당기일

배당을 신청한 사람들에게 해당 금액을 나눠주는 날짜

#18 보존등기일

최초로 등기부등본이 생긴 날짜

* 준공연도와 크게 다르지 않다

#19 유치권

주인이 영업하지 못하도록 돈을 받을 때까지 눌러앉아있게 할 수 있는 권리

* 유치권은 주의! 전 주인이 돈을 갚지 않고 나갔는데 경매를 받은 사람이 부담하게 되는 것)

#20 건축물대장/ 토지대장

건축물대장 -건물의 준공연도, 면적 등 행정기관에 신고한 내역을 보여주는 서류

토지대장 - 토지 관련 내역을 보여주는 서류

#21 감정평가서

감정평가사가 물건의 가치를 매겨서 판사에게 공식 가격을 보고하는 서류

#22 현황조사서

경매가 시작되었을 때의 상황을 기록한 서류

* 법원 직원이 다녀온 후기

#23 공동담보

여러 개의 점포(?)를 한 번에 담보로 잡아서 돈을 빌린 것

* 낙찰자에게는 크게 의미 없다

#24 토지거래허가구역

토지는 원래 사고팔 수 있지만, 이 곳은 특별히 '허가'를 받아야만 사고팔 수 있게 지정해 놓은 구역

#25 개발행위허가제한구역

개발행위를 허가(by. 공무원)하는 것을 '제한'하겠다는 것

#26 개발제한구역

개발을 제한하는 구역

ex) 그린벨트

#27 중복사건

동일한 물건인데 경매를 2번 친 것

경매를 신청하면 낙찰될 때까지 6-8개월 소요

경매를 당한 사람은 경매를 취소하고 싶어, 경매를 친 은행에 이자를 갚는다

그러면 그 은행이 경매를 취소하면, 다음 은행은 경매를 다시 걸고 그만큼 시간이 또 걸리는 상황이 온다

그걸 방지하기 위해 다음 은행이 미리 경매를 쳐 놓는 것.

* 낙찰자에게는 아무 상관이 없다

#28 지분매각

물건의 일부 지분, 온전히 내 것을 사는 게 아니기 때문에 사공이 많다

#29 대지권미등기

대지권은 등기부등본에 등록이 되어 있는 것인데, 등기가 되어 있지 않은 것

* 대지권이 없어서 안 올라간 경우 or 권리가 있는데 안 올라간 경우

* "대지권미등기이나 감정가격에 포함했다"는 것은 결국 땅을 함께 팔겠다는 뜻

프롭테크 시대에도 살아남을 자, 부읽남 정태익

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프롭테크 시대, 부읽남이 말하는 부동산 "경매는 KTX다"

NANAS☆ — Thu, 6 May 2021 23:04:59 +0900

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